Por norma, os rendimentos provenientes de Alojamento Local, são enquadrados na Categoria B (rendimentos empresarias e profissionais), em IRS. Porém, existe uma alternativa de tributação que poderá levar a um resultado diferente, e mais favorável para si!

O principal efeito prático desta alternativa consiste em tributar os rendimentos obtidos, da atividade de alojamento local, de forma semelhante aos rendimentos provenientes de rendas (Categoria F - rendimentos prediais), podendo considerar as respetivas despesas. Qual será então a opção fiscalmente mais vantajosa para a sua atividade? – Vejamos.

Suponhamos que opta pela tributação normal dos rendimentos obtidos no Alojamento Local (Categoria B). Neste caso, os rendimentos obtidos são de englobamento obrigatório (somados aos demais rendimentos) e, como tal, sujeitos às taxas gerais de IRS. O rendimento sujeito a imposto poderá ser calculado com base em dois regimes de tributação, nomeadamente, o regime simplificado ou a contabilidade organizada.

Naturalmente, o regime simplificado aplica-se à maioria das situações, pois tem como condição não exceder os 200.000,00€ de faturação por ano. No entanto, mesmo que esteja abaixo daquele valor de faturação, é possível optar pelo regime da contabilidade organizada (semelhante às empresas). Nos casos em que aquele limite é ultrapassado aplicar-se-á, obrigatoriamente, este último regime.

O Pedro, cliente da UWU Solutions, encontra-se atualmente enquadrado no regime simplificado, e, em consequência, o rendimento sujeito a imposto será apurado através da aplicação de um coeficiente. Ou seja, o imposto incidirá sobre uma parte do rendimento auferido e não sobre a totalidade. O coeficiente aplicável, na atividade de Alojamento Local, é de 0,5, isto é, apenas 50% do rendimento estará sujeito a imposto.

Note que este coeficiente poderá estar sujeito a uma justificação de cerca de 15%, correspondente às despesas e encargos que não sejam totalmente justificados. Após isto, o valor de rendimento apurado será sujeito às taxas gerais de IRS, juntamente com os restantes rendimentos (por exemplo os salários do agregado familiar).

Os rendimentos provenientes de rendas estão sujeitos a uma taxa de tributação fixa de 28%. De acordo com as regras desta categoria, o apuramento do rendimento sujeito a imposto é efetuado da seguinte forma: aos montantes recebidos subtraem-se todos os gastos efetivamente suportados que permitiram garantir os respetivos rendimentos auferidos. Contudo, tal como esperado, existem exceções, ou seja, alguns gastos não são aceites fiscalmente, nomeadamente:

  • gastos de natureza financeira (ex.: juros de financiamentos);
  • gastos relativos a depreciações do imóvel;
  • custos com mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração;

A opção de tributação por estas regras é realizada anualmente e, na prática, tem apenas implicações para efeitos de IRS.

O Pedro adquiriu um imóvel em 2017 e, de forma a rentabilizá-lo, exerce desde então a atividade de Alojamento Local. Contudo, os últimos tempos não foram favoráveis à prática desta atividade, em resultado da pandemia, e o Pedro pretende remodelar o seu apartamento.

Derivada à falta de conhecimento na área fiscal, o Pedro questiona à UWU Solutions qual a alternativa que deverá selecionar (no respetivo IRS) relativamente à tributação sobre os rendimentos, por si auferidos.

Prevê-se que, no presente ano, obtenha um rendimento no valor de 20.000,00€, referente à atividade de alojamento local. Por outro lado, o Pedro já recebeu o orçamento para a remodelação do seu apartamento, no valor de 18.000,00€ e todos os anos suporta uma média de 1.500,00 € com despesas afetas ao apartamento. É ainda importante salientar que o Pedro é trabalhador por conta de outrem e recebe um vencimento anual bruto de 28.000,00€.

Posto isto, vejamos então qual a opção de tributação fiscalmente mais vantajosa para o Pedro.


a) Rendimentos empresarias e profissionais – A denominada categoria B

Começaremos por analisar a tributação de rendimentos, no âmbito da Categoria B, enquadrada no regime simplificado.

Tal como já referido, na atividade de Alojamento Local, o imposto a pagar incidirá sobre uma parte do rendimento obtido, na medida em que será aplicado sobre o mesmo um coeficiente de 0,5. Ou seja, apenas 50% dos rendimentos auferidos pelo Pedro serão alvo de tributação, em IRS.

Deste modo, aplicando as regras gerais de IRS, o imposto a pagar pelo Pedro será de 9 524,25€:

Rendimentos empresarias e profissionais – A denominada categoria B

Repare que, independentemente da opção do Pedro relativamente ao valor a suportar relativo à remodelação do seu apartamento, esse montante não representará neste cenário qualquer dedução fiscal.


b) Rendimentos prediais – A opção que, em regra, se aplica às rendas (Categoria F)

Esta opção de tributação, contrariamente à anteriormente apresentada, permite deduzir as despesas diretamente relacionadas com a atividade (por exemplo: IMI, água, eletricidade, obras de reparação, etc.).

Posto isto, neste caso concreto, o montante das despesas será determinante para o cálculo do valor sujeito a imposto e, consequentemente, do imposto a pagar.

Vamos então analisar a situação do Pedro, considerando a opção, ou não, da realização das obras:

Rendimentos prediais – A opção que, em regra, se aplica às rendas (Categoria F)

Resumidamente, após analisar a situação do Pedro, verificamos as seguintes conclusões:

a) Se o Pedro realizar as obras – A opção fiscalmente vantajosa será a tributação no âmbito da Categoria F (rendas), obtendo assim uma poupança fiscal de 1 020,65€.

b) Se o Pedro não realizar as obras (situação mais comum) – A opção benéfica, na ótica fiscal, será a tributação de acordo com as regras da Categoria B, usufruindo de uma poupança fiscal de 4 019,35€.

Na prática, podemos relacionar, de forma direta, a escolha da forma de tributação dos rendimentos (da atividade de alojamento local) com as respetivas despesas anuais, que se prevê suportar.

Em regra, a Categoria B (regime simplificado), é a opção mais vantajosa, pois não é comum realizar despesas tão elevadas anualmente. De facto, por norma as obras com um imóvel são de carácter esporádico, para além de que a Categoria B “isenta” 50% dos rendimentos obtidos.

No entanto, quando (à semelhança do Pedro) existem investimentos significativos, poderá fazer sentido optar pelo método alternativo de tributação uma vez que, na prática, poderá isentar mais de 50% dos rendimentos.

Uma vez mais, demonstrámos que a opção fiscalmente mais vantajosa não é linear, pelo que recomendamos que, antes de tomar qualquer decisão, analise todas as implicações subjacentes à sua escolha.


Tal como o Pedro, pretende otimizar fiscalmente a sua atividade? Fale connosco!



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